تعد مرحلة ما بعد صدور الصكوك المستقلة بداية لتنظيم قانوني ومالي متكامل فالفهم الدقيق لحقوق الملاك بعد الفرز لا يضمن استدامة العقار وتقليل النزاعات فحسب، بل يكفل لكل مالك التمتع بمزايا وحدته في ظل إطار نظامي واضح يتوافق مع رؤية الأنظمة العقارية في المملكة.
الحقوق الأساسية للملاك بعد الفرز
بموجب أنظمة ملكية الوحدات العقارية وفرزها، يتمتع المالك بمجموعة من الحقوق الأساسية التي تضمن له السيادة على وحدته والمشاركة العادلة في المرافق، ومن أبرزها:
- حق الملكية الحصرية: التملك التام للوحدة العقارية (الشقة، الفيلا، أو المكتب) وما يتبعها من مرافق مخصصة لها فقط.
- حق الانتفاع بالأجزاء المشتركة: استخدام المرافق العامة في العقار مثل المداخل، المصاعد، والحدائق، بما لا يضر بحقوق الآخرين.
- حق الاستفادة العادلة من الخدمات: الحصول على نصيب عادل من خدمات الصيانة، النظافة، والأمن التي توفرها جمعية الملاك.
- حق المشاركة في الإدارة: حضور اجتماعات الجمعية العمومية للملاك والمشاركة في التصويت على القرارات التي تهم مستقبل العقار.
المكتسبات القانونية الأساسية للمالك بعد الفرز
بمجرد اكتمال عملية الفرز، تتغير الصفة القانونية للعقار من ملكية مشاعة إلى ملكية مفرزة، مما يمنح المالك حقوقاً جوهرية:
- الاستقلالية التامة في التصرف: يحق للمالك بيع، رهن، أو تأجير وحدته دون الحاجة للحصول على موافقة الشركاء الآخرين في العقار.
- إثبات الملكية بالصك الإلكتروني: الحصول على صك ملكية مستقل يحدد مساحة الوحدة، حدودها، ونصيبها من الأرض، وهو الوثيقة الرسمية الأقوى أمام الجهات الحكومية والقضائية.
- تحديد نصيب المشاعات: يضمن الفرز للمالك حقاً معلوماً ومحدداً في الأجزاء المشتركة (المناور، السطح، الممرات)، مما يمنع التعدي عليها أو الاستحواذ غير القانوني من قبل أطراف أخرى.
الإجراءات القانونية لتعزيز وتفعيل هذه الحقوق
لضمان تفعيل حقوقك بشكل رسمي وتجنب أي ثغرات قانونية مستقبلاً، يجب اتباع الإجراءات التالية فور انتهاء الفرز:
- تحديث البيانات في منصة مُلاك: يجب التسجيل في منصة ملاك لضمان انضمامك لجمعية الملاك الرسمية، وهو ما يمنحك حق التصويت القانوني على قرارات العقار.
- توثيق العقود والاتفاقيات: عند تأجير الوحدة المفرزة، يجب استخدام عقد الإيجار الموحد عبر منصة إيجار، لضمان حفظ حقك في الخدمات والمرافق المشتركة.
- تفعيل عدادات الخدمات المستقلة: التقدم بطلب لشركة الكهرباء وشركة المياه الوطنية لنقل الملكية وتحديث بيانات المشترك بناءً على الصك الجديد.
- التحقق من شهادة الامتثال: التأكد من صدور شهادة امتثال المباني للعقار ككل، وهي شهادة تعزز قانونية الوحدة وتسهل إجراءات نقل الملكية.
إدارة الأجزاء المشتركة والالتزامات المالية
من أهم حقوق الملاك بعد الفرز هو التنظيم المالي والخدمي للمرافق العامة، والذي يتم إدارته غالباً عبر جمعية الملاك :
- فصل فواتير الخدمات: يتمكن المالك من استخراج عدادات مستقلة، مما ينهي مشكلة تقسيم الفواتير المشاعة ويضمن دفع الاستهلاك الفعلي فقط.
- التصويت والقرار: يحق لكل مالك المشاركة في القرارات المتعلقة بصيانة وتشغيل العقار، والتصويت على تعيين شركات الإدارة.
- رسوم الصيانة العادلة: تُحدد الالتزامات المالية للصيانة بناءً على نسبة مساحة الوحدة، مما يحقق عدالة في توزيع التكاليف.
نصائح للملاك لضمان استقرار العقار بعد الفرز
لضمان الحفاظ على القيمة الاستثمارية للوحدة وتجنب الخلافات، نوصي بالآتي:
- الاطلاع على لائحة جمعية الملاك: يجب فهم الحقوق والواجبات المنصوص عليها في اللائحة المنظمة للعقار.
- الالتزام بالمخططات المعتمدة: يُحظر إجراء أي تعديلات إنشائية تؤثر على الهيكل الإنشائي العام للمبنى دون موافقة الجهات المختصة.
- المشاركة في الصيانة الدورية: الاستثمار في الصيانة الوقائية للأجزاء المشتركة يحمي القيمة السوقية لكل وحدة بشكل فردي.
دور المكتب الاستشاري في مرحلة ما بعد الفرز
لا ينتهي دور المكتب الهندسي بصدور الصكوك، بل يمتد لتقديم الدعم في:
- تقديم التقارير الفنية للسلامة الإنشائية الدورية.
- استشارات الترميم أو التعديلات الداخلية التي لا تؤثر على الهيكل الإنشائي.
- المساعدة في توزيع تكاليف الصيانة الكبرى بناءً على المخططات الهندسية الأصلية.
إن الوعي بحقوق الملاك بعد الفرز الوحدات العقارية واتباع الإجراءات القانونية الصحيحة هو الضمان الحقيقي لحياة سكنية هادئة واستثمار عقاري ناجح. من خلال الصكوك المستقلة والالتزام بالأنظمة، يتحول العقار إلى بيئة منظمة تحمي حقوق الجميع وتحدد مسؤولياتهم بدقة.
في شركة مجدي الحربي للاستشارات الهندسية، نرافق عملائنا في كافة مراحل ما بعد الفرز الوحدات العقارية، ونقدم الاستشارات الفنية والقانونية اللازمة لضمان إدارة عقاراتكم وفق أعلى معايير الجودة.
الأسئلة الشائعة حول حقوق الملاك
هل يحق لي منع جاري من استخدام موقف السيارات؟
إذا كان موقف السيارات مخصصاً لوحدتك في مخطط الفرز وصك الملكية، فهو حق خاص لك.
هل يحق لجمعية الملاك فرض رسوم صيانة إضافية؟
نعم، في حال تم إقرارها بالأغلبية وفق النظام لتغطية تكاليف التشغيل أو الإصلاحات الطارئة.
هل يمكنني ضم جزء من الممر المشترك لوحدتي؟
لا، وأي تعديل يعتبر مخالفة قانونية تستوجب الإزالة وإعادة الوضع لما كان عليه.
هل يمكن تأجير الوحدة دون الرجوع لجمعية الملاك؟
ج: نعم، يحق للمالك تأجير وحدته بشكل مستقل، بشرط الالتزام بلائحة جمعية الملاك وعدم الإخلال باستخدام الأجزاء المشتركة أو الأنظمة المعتمدة.
